Najemcy galerii handlowych – środki obrony

W sieci coraz częściej pojawiają się informacje na temat problemów najemców lokali w galeriach handlowych. Problemy te dotyczą m.in. zawyżonych czynszów i opłat eksploatacyjnych, wysokich kar umownych, różnic w stawkach czynszu dla małych i dużych najemców, ale przede wszystkim tego, że zapewnienia właścicieli galerii handlowych o ilości klientów odwiedzających galerię nie do końca się spełniają. Poniżej kilka moich luźnych uwag na temat prawnych środków ochrony najemców lokali w galeriach handlowych.

1.

Niezwykle często można spotkać się z zarzutem, że właściciele galerii handlowych przekazują potencjalnym najemcom niezgodne z rzeczywistością dane o liczbie klientów odwiedzających galerię. Na tej podstawie potencjalni najemcy dokonują błędnych kalkulacji ekonomicznych, które z kolei mogą prowadzić do błędnej decyzji o rozpoczęciu najmu lokalu w galerii handlowej. Czy takiemu najemcy przysługują prawne środki ochrony? Czy w takiej sytuacji istnieje możliwość wypowiedzenia umowy najmu?

Podstawowym instrumentem prawnym możliwym do wykorzystania w sytuacji, gdy właściciel galerii wprowadził potencjalnego najemcę w błąd co do ilości osób odwiedzających galerię, jest powołanie się na tzw. wadę oświadczenia woli, jaką jest podstęp (art. 84 i 86 Kodeksu cywilnego).

Art. 84. § 1. W razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej.

2. Można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny).

Art. 86. § 1. Jeżeli błąd wywołała druga strona podstępnie, uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu może nastąpić także wtedy, gdy błąd nie był istotny, jak również wtedy, gdy nie dotyczył treści czynności prawnej.

2. Podstęp osoby trzeciej jest jednoznaczny z podstępem strony, jeżeli ta o podstępie wiedziała i nie zawiadomiła o nim drugiej strony albo jeżeli czynność prawna była nieodpłatna.

W przypadku umów najmu lokalu w galerii handlowej raczej nie będziemy mieli do czynienia z podstawową formą błędu (art. 84), gdyż z reguły błąd nie będzie dotyczył treści umowy. Natomiast będzie można powołać się na kwalifikowaną postać błędu, czyli podstęp (art. 86).

Potocznie podstępem jest świadome wywołanie u kontrahenta fałszywego wyobrażenia co do jakiegoś faktu w celu skłonienia go do określonego postępowania. Podstępem może być zatem podanie potencjalnemu najemcy nieprawdziwych danych odnośnie ilości osób odwiedzających galerię handlową w celu skłonienia go do zawarcia umowy najmu lokalu w galerii handlowej.

Najemca, który podstępem został wprowadzony w błąd może uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli (umowy najmu). Takie uchylenie powinno zostać dokonane na piśmie w ciągu roku od dnia wykrycia błędu.

Art. 88. § 1. Uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli, które zostało złożone innej osobie pod wpływem błędu lub groźby, następuje przez oświadczenie złożone tej osobie na piśmie.

2. Uprawnienie do uchylenia się wygasa: w razie błędu – z upływem roku od jego wykrycia, a w razie groźby – z upływem roku od chwili, kiedy stan obawy ustał.

Uprawnienie do uchylenia się od skutków umowy to jednakże nie jedyna możliwość, jaką ma najemca galerii handlowej. Potencjalnie możliwe jest również wykorzystanie ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji. Wydaje mi się, że w konkretnej sytuacji można wykorzystać tzw. klauzulę generalną zawartą w art. 3 ust. 1 ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji.

Art. 3. 1. Czynem nieuczciwej konkurencji jest działanie sprzeczne z prawem lub dobrymi obyczajami, jeżeli zagraża lub narusza interes innego przedsiębiorcy lub klienta.

Według mnie można spróbować twierdzić, ze przekazywanie potencjalnemu kontrahentowi (najemcy galerii handlowej) nieprawdziwych danych jest sprzeczne z dobrymi obyczajami w rozumieniu powyższego przepisu.

Inną możliwość daje art. 14 ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji.

Art. 14. 1. Czynem nieuczciwej konkurencji jest rozpowszechnianie nieprawdziwych lub wprowadzających w błąd wiadomości o swoim lub innym przedsiębiorcy albo przedsiębiorstwie, w celu przysporzenia korzyści lub wyrządzenia szkody.

2. Wiadomościami, o których mowa w ust. 1, są nieprawdziwe lub wprowadzające w błąd informacje, w szczególności o:

1)   osobach kierujących przedsiębiorstwem;

2)   wytwarzanych towarach lub świadczonych usługach;

3)   stosowanych cenach;

4)   sytuacji gospodarczej lub prawnej.

3. Rozpowszechnianiem wiadomości, o których mowa w ust. 1, jest również posługiwanie się:

1)   nieprzysługującymi lub nieścisłymi tytułami, stopniami albo innymi informacjami o kwalifikacjach pracowników;

2)   nieprawdziwymi atestami;

3)   nierzetelnymi wynikami badań;

4)   nierzetelnymi informacjami o wyróżnieniach lub oznaczeniach produktów lub usług.

Z powyższych przepisów wynika, że w konkretnym przypadku działanie właściciela galerii handlowej może stanowić czyn nieuczciwej konkurencji. W przypadku gdy zostałoby wykazane naruszenie ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji najemcy galerii handlowej przysługiwałyby roszczenia m.in. o odszkodowanie i wydanie bezpodstawnie uzyskanych korzyści.

2.

Często spotyka się również sytuacje, w których właściciel galerii handlowej pobiera od najemców opłaty marketingowe. Opłaty te mogą wykazywać podobieństwo do tzw. opłat półkowych (opłat za przyjęcie towaru do sprzedaży), o których mowa w art. 15 ust. 1 pkt 4 ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji. Opłaty półkowe są często ukrywane pod postacią właśnie opłat marketingowych. Powyższego przepisu nie można oczywiście wprost zastosować do sytuacji najemców galerii handlowych, ale można spróbować wykorzystać wskazaną już powyżej klauzulę generalną zawartą w art. 3 ust. 1 ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji, szczególnie jeśli warunkiem zawarcia umowy najmu była zgoda na uiszczanie opłat marketingowych, a za tymi opłatami nie szły żadne realne „usługi marketingowe” na rzecz najemcy. Im większe podobieństwo do opłat półkowych, tym większe szanse odzyskania opłat.

3.

Umowa najmu lokalu w galerii handlowej często zawiera również wiele wysokich kar na rzecz właściciela galerii handlowej. Podstawowym środkiem obrony najemcy galerii handlowej w takiej sytuacji będzie kwestionowanie zaistnienia faktu umożliwiającego naliczenie kary umownej. W przypadku jednak, gdy fakt taki jest niewątpliwy można spróbować zmniejszyć karę umowną za pomocą tzw. miarkowania kary umownej (art. 484 § 2 Kodeksu cywilnego).

Art. 484. § 1. W razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły.

2. Jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej; to samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana.

Powyższy przepis będzie miał zastosowanie w szczególności do sytuacji, gdy najemca galerii handlowej zostanie obciążony kara umowną, której wysokość będzie rażąco wygórowana. Najemca będzie mógł wtedy żądać zmniejszenia tej kary umownej.

4.

Nie jest tajemnicą, że poszczególni najemcy lokali w tej samej galerii handlowej mogą mieć zróżnicowane stawki czynszu i innych opłat. Przykładowo najemca znany („markowy” bądź „sieciowy”) może mieć czynsz wielokrotnie niższy niż najemca lokalny. W niektórych sytuacjach właścicielowi galerii handlowej będzie można postawić zarzut popełnienia czynu nieuczciwej konkurencji określonego w art. 15 ust. 1 pkt 3 ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji.

Art. 15. 1. Czynem nieuczciwej konkurencji jest utrudnianie innym przedsiębiorcom dostępu do rynku, w szczególności przez:

3)   rzeczowo nieuzasadnione, zróżnicowane traktowanie niektórych klientów.

Aby móc skorzystać z powyższego przepisu, trzeba by wykazać, że zróżnicowane traktowanie niektórych najemców galerii handlowej jest „rzeczowo nieuzasadnione”.

Powyższe pomysły w żaden sposób nie wyczerpują problematyki relacji najemców i właścicieli galerii handlowych. W przyszłości postaram się rozwinąć niektóre z powyższych wątków, jak i odnieść się do innych problemów, z którymi borykają się najemcy galerii handlowych.

Dariusz Mojecki

Kancelaria Radcy Prawnego

Kraków