Najemcy galerii handlowych: klauzule wyłączności w umowach najmu z kluczowymi najemcami

O problemach małych najemców lokali w galeriach handlowych pisałem już na tym blogu kilkukrotnie. Dzisiaj chciałbym zająć się kwestią, która tych najemców może dotknąć jedynie pośrednio. W dużej części galerii funkcjonują bowiem kluczowi najemcy, którymi często są spółki prowadzące sieci sklepów wielkopowierzchniowych. Nie ulega wątpliwości, że pozycja tych podmiotów jest nieporównywalna z pozycją małych najemców. I zdarza się, że to właśnie ci kluczowi najemcy zastrzegają sobie w umowach najmu „wyłączność” polegającą np. na prawie do wyrażania zgody na wynajem przez prowadzącego galerię pozostałych powierzchni handlowych innym podmiotom. Powstaje pytanie o zgodność takich klauzul wyłączności z przepisami prawa, w tym w szczególności przepisami prawa konkurencji.

Taki zapis umowny należy rozpatrywać przede wszystkim w kontekście przepisu art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Zgodnie z tym przepisem zakazane są porozumienia, których celem lub skutkiem jest wyeliminowanie, ograniczenie lub naruszenie w inny sposób konkurencji na rynku właściwym.

Zgodnie z powyższym przepisem ograniczenie itp. konkurencji może być celem bądź skutkiem takiego porozumienia (w tym wypadku: umowy najmu zawierającej omawianą klauzulę). Jeżeli udałoby się wykazać, że taka klauzula ma sama w sobie antykonkurencyjny cel, to zbędne byłoby badanie, czy klauzula ta jednocześnie taki antykonkurencyjny skutek wywołała. Jeżeli natomiast nie dałoby się tego dowieść, to każdorazowo należałoby badać rzeczywisty skutek takiego porozumienia. Przyjmuje się jednak, że ograniczenia „ze względu na cel” mogą mieć miejsce jedynie w niektórych rodzajach porozumień.

Dotychczasowe orzecznictwo dotyczące takiej klauzuli jest dość ubogie, dlatego tak istotny jest wydany niedawno wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (wyrok z dnia 26 listopada 2015 r. w sprawie C‑345/14).

Wyrok ten został wydany na podstawie art. 101 ust. 1 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej, ale z uwagi na zbieżność tego przepisu w zasadniczej części z art. 6 ust. 1 polskiej ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów uwagi zawarte w ww. wyroku mogą mieć zastosowanie również do oceny prawnej dokonywanej na gruncie polskiej ustawy.

Trybunał w pierwszej kolejności uznał, że „okoliczność, iż umowa dzierżawy znajdującego się w centrum handlowym lokalu wielkopowierzchniowego zawiera postanowienie uprawniające najemcę do sprzeciwienia się wynajmowi znajdujących się w tym centrum powierzchni handlowych innym najemcom, nie skutkuje sama w sobie tym, że celem tej umowy jest ograniczenie konkurencji w rozumieniu tego postanowienia”. Tym samym Trybunał uznał, że taka klauzula umowna nie stanowi ograniczenia „ze względu na cel”, co powoduje konieczność badania skutków, jakie na konkurencję ona wywiera.

Jednocześnie jednak Trybunał określił kilka istotnych wskazówek, jakimi należy się kierować przy dokonywaniu oceny wpływu takiej klauzuli na konkurencję:

• uwzględnienie kontekstu gospodarczego i prawnego,
• uwzględnienie wszystkich czynników warunkujących dostęp do badanego rynku, w tym możliwość wejścia na ten rynek poprzez wynajem powierzchni handlowych w innych centrach działających na tym rynku,
• liczba i wielkość obecnych na rynku podmiotów, stopień koncentracji tego rynku, przywiązanie klientów do istniejących na nim marek oraz funkcjonujące na rynku modele konsumpcji,
• w jakim zakresie takie porozumienie ewentualnie powoduje wprowadzenie barier na rynku; Trybunał podkreślił jednocześnie, że zakazane są takie porozumienia, które przyczyniają się do tego w znaczący sposób,
• ocena nie może być ograniczona jedynie do rzeczywistych skutków, lecz powinna uwzględniać również skutki potencjalne.

Dopiero dokonanie analizy powyższych czynników może zdaniem Trybunału dać odpowiedź, czy klauzula „wyłączności” ma antykonkurencyjny skutek.

Dariusz Mojecki

Radca prawny

Kraków

Obsługa prawna najemców galerii handlowych