„Kupimy mieszkanie w tej okolicy” – nieuczciwa konkurencja pomiędzy pośrednikami

„Młode małżeństwo kupi za gotówkę mieszkanie w tej okolicy”. „Cześć, chcemy kupić mieszkanie w tym bloku. Może być do remontu. Magda i Tomek”. Tego typu ogłoszenia można niekiedy znaleźć w skrzynkach pocztowych bądź na drzwiach wejściowych do bloków. Jak donoszą media, niekiedy za takimi ogłoszeniami nie stoją ani „młode małżeństwa” ani „Magda i Tomek”, lecz agencje nieruchomości, które w ten sposób próbują budować swoją bazę nieruchomości. Zdobywają dane kontaktowe do potencjalnych sprzedających, oglądają mieszkania, może nawet umieszczają w Internecie ogłoszenia o sprzedaży tych mieszkań. Czy takie działanie agencji nieruchomości jest zgodne z prawem?

To zagadnienie możemy rozpatrywać w dwóch aspektach: w relacjach właściciel – agencja oraz w relacjach pomiędzy agencjami. Oczywiście każdorazowo należałoby oceniać konkretne działanie konkretnej agencji, czyli treść ogłoszenia, przebieg rozmowy, kolejne działania pośrednika itp. Dlatego też dzisiaj ograniczę się do wskazania najważniejszych przepisów, które mogłyby w takiej sytuacji znaleźć zastosowanie.

Nieuczciwe praktyki rynkowe agencji nieruchomości

W przypadku relacji pomiędzy agencją a właścicielami mieszkań zwrócić uwagę należy przede wszystkim na ustawę o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym. Ustawa ta reguluje właśnie relacje pomiędzy przedsiębiorcami (w naszym przypadku: agencjami nieruchomości) a konsumentami (w naszym przypadku: właścicielami mieszkań). Zgodnie z tą ustawą praktyka rynkowa stosowana przez przedsiębiorców wobec konsumentów jest nieuczciwa, jeżeli jest sprzeczna z dobrymi obyczajami i w istotny sposób zniekształca lub może zniekształcić zachowanie rynkowe przeciętnego konsumenta przed zawarciem umowy dotyczącej produktu, w trakcie jej zawierania lub po jej zawarciu. Za nieuczciwą praktykę rynkową uznaje się w szczególności praktykę rynkową wprowadzającą w błąd. Praktykę rynkową uznaje się za działanie wprowadzające w błąd, jeżeli działanie to w jakikolwiek sposób powoduje lub może powodować podjęcie przez przeciętnego konsumenta decyzji dotyczącej umowy, której inaczej by nie podjął. Z kolei praktykę rynkową uznaje się za zaniechanie wprowadzające w błąd, jeżeli pomija istotne informacje potrzebne przeciętnemu konsumentowi do podjęcia decyzji dotyczącej umowy i tym samym powoduje lub może powodować podjęcie przez przeciętnego konsumenta decyzji dotyczącej umowy, której inaczej by nie podjął. Wprowadzającym w błąd zaniechaniem może być w szczególności zatajenie lub nieprzekazanie w sposób jasny, jednoznaczny lub we właściwym czasie istotnych informacji dotyczących produktu, a także nieujawnienie handlowego celu praktyki, jeżeli nie wynika on jednoznacznie z okoliczności i jeżeli powoduje to lub może spowodować podjęcie przez przeciętnego konsumenta decyzji dotyczącej umowy, której inaczej by nie podjął. Ustawa wyraźnie nakazuje tu oceniać działanie bądź zaniechanie przedsiębiorcy przez pryzmat co najmniej potencjalnego wpływu na podjęcie decyzji dotyczącej umowy. Trzeba by zatem każdorazowo badać, czy zatajenie tego, że ogłoszenie pochodziło od agencji nieruchomości mogło mieć wpływ na podjęcie przez właściciela decyzji dotyczącej np. umowy pośrednictwa. Jeżeli taki związek można by wykazać, to nie jest wykluczone, że taka praktyka zostałaby uznana za nieuczciwą praktykę rynkową. Taka kwalifikacja prawna uprawniałaby właściciela do podnoszenia określonych w ustawie roszczeń (np. zaniechania, odszkodowania, unieważnienia umowy).

W tym kontekście znaczenie mieć może również ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów, która przewiduje zakaz stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów.  Przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie sprzeczne z prawem lub dobrymi obyczajami zachowanie przedsiębiorcy, w szczególności naruszanie obowiązku udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji oraz nieuczciwe praktyki rynkowe. Tym samym w pewnych wypadkach zamieszczanie takich ogłoszeń może stać się przedmiotem zainteresowania Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, co z kolei może doprowadzić do nałożenia na agencję nieruchomości kary pieniężnej.

Nieuczciwa konkurencja pomiędzy pośrednikami

Niewątpliwie nieuczciwe działanie jednego przedsiębiorcy może wpływać również na pozycję rynkową innych przedsiębiorców. Jeżeli jedna agencja budowałaby swoją bazę klientów w sposób nieuczciwy, to mogłoby to wywrzeć niekorzystny skutek dla pozostałych, działających zgodnie z zasadami uczciwej konkurencji, agencji nieruchomości. W takich sytuacjach zastosowanie mogłaby mieć ustawa o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji, która co do zasady reguluje stosunki pomiędzy przedsiębiorcami (czyli w naszym przypadku pomiędzy agencjami nieruchomości). Najogólniej można powiedzieć, że czynem nieuczciwej konkurencji jest działanie sprzeczne z prawem lub dobrymi obyczajami, jeżeli zagraża lub narusza interes innego przedsiębiorcy lub klienta. Jeżeli zgodnie z tym, co napisałem powyżej, działanie agencji można by zakwalifikować jako nieuczciwą praktykę rynkową lub naruszenie zbiorowych interesów konsumentów, to w zasadzie sprawiałoby to,  że spełniona byłaby przesłanka sprzeczności z prawem w rozumieniu ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji. Jeśli nie, to zawsze takie działanie można by oceniać z punktu widzenia sprzeczności z dobrymi obyczajami. Pozyskiwanie klientów (i pozyskiwanie nieruchomości) poprzez podszywanie się pod potencjalnych kupujących, w zależności od okoliczności sprawy, mogłoby zostać uznane za sprzeczne z dobrymi obyczajami. Jeżeli takie działanie dodatkowo mogłoby w konkretnej sytuacji naruszyć interes innej agencji, to poszkodowana agencja mogłaby podnieść roszczenia wymienione w tej ustawie, w tym np. żądanie zaniechania, złożenia oświadczenia bądź naprawienia szkody.

Odpowiedź na pytanie o legalność takiego sposobu budowania zależy zatem według mnie od okoliczności konkretnej sprawy. Jednakże zatajanie działania jako agencja nieruchomości, czy wręcz wprowadzanie potencjalnych sprzedających w błąd może stanowić zarówno nieuczciwą praktykę rynkową, naruszenie zbiorowych interesów konsumentów, jak i czyn nieuczciwej konkurencji. W konsekwencji zarówno poszkodowani klienci, jak i poszkodowane inne agencje działające zgodnie z prawem, mogłyby podnosić wobec nieuczciwej agencji stosowne roszczenia.

Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej w walce z nieuczciwym konkurentem, zapraszam Cię do kontaktu:

tel. +48 505 975 749

e-mail: info@kancelariamojecki.pl

A jeśli spotkałeś się z opisywanym problemem i chcesz podzielić się swoimi doświadczeniami, to pozostaw komentarz pod tym artykułem.