Kodeks Dobrych Praktyk Polskiej Rady Centrów Handlowych

W poprzednim wpisie omówiłem jeden z funkcjonujących w Polsce kodeksów dobrych praktyk – „Kodeks Dobrych Praktyk Reklamy Suplementów Diety”. Wyjaśniłem tez, że polskie prawo zawiera jedynie fragmentaryczne uregulowanie odnoszące się do tego typu inicjatyw. Przypomnę tylko, że tego typu kodeksy nie są same w sobie bezwzględnie obowiązujące, a stosowanie ich postanowień zależy w dużej mierze od dobrej woli podmiotów, które to zadeklarowały. Niekiedy niestosowanie się do przyjętego kodeksu praktyk może stanowić czyn nieuczciwej konkurencji bądź nieuczciwą praktykę rynkową. Kodeks taki może również stanowić podstawę do określenia tzw. „dobrych obyczajów” – pojęcia, które występuje w polskim prawie, m.in. w ustawie o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji.

Ostatnio kolejny raz zajmowałem się Kodeksem Dobrych Praktyk przyjętym przez Polską Rade Centrów Handlowych. Niektóre z jego postanowień rzeczywiście zasługują na uwagę z punktu widzenia choćby minimalnej ochrony najemców lokali w galeriach handlowych. Niestety, analizując kolejne umowy najmu, z którymi zgłaszają się do mnie klienci – najemcy centrów handlowych, dochodzę do wniosku, że zbyt często te postanowienia nie są przestrzegane i to nawet przez członków Polskiej Rady Centrów Handlowych, która kodeks ten przyjęła.

W kolejnych umowach powtarzają się te same zapisy w rażący sposób naruszające interes najemcy. Szczególnie ma to miejsce w przypadku klauzul dotyczących wcześniejszego wypowiedzenia umowy najmu. Regułą chyba jest, że katalog okoliczności, w których właściciel galerii może wypowiedzieć umowę, jest dość rozbudowany. A z drugiej strony… umowy nie przewidują żadnego prawa do wypowiedzenia umowy przez najemcę. Żadnego. A co czytamy w „Kodeksie Dobrych Praktyk”? „Dobrą Praktykę stanowi równoważenie rozbudowanego katalogu przesłanek uprawniających Wynajmującego do rozwiązania Umowy Najmu wprowadzeniem zapisów dopuszczających wcześniejsze rozwiązanie Umowy Najmu w określonych przypadkach również przez Najemcę”. Idea ciekawa, tylko gorzej z jej realizacją.

W „Kodeksie” czytamy też inne ciekawe zalecenie: „Dobrą Praktyką jest określenie w Umowie Najmu ostatecznego terminu przekazania Najemcy lokalu oraz ostatecznego terminu otwarcia centrum handlowego, jak również wprowadzenie do Umowy Najmu uprawnienia Najemcy do odstąpienia od Umowy Najmu w przypadku przekroczenia tych terminów”. A co możemy znaleźć w umowach najmu? Ja spotykam tam postanowienia nie gwarantujące nawet wydania lokalu, nie mówiąc już o jakiejkolwiek gwarancji otwarcia centrum handlowego, ani nawet gwarancji, że projekt wykończenia lokalu przedstawiony przez najemcę zostanie zaakceptowany przez właściciela galerii.

Na koniec najciekawsze postanowienie „Kodeksu”: „Przy wyznaczaniu granic swobody Umów istotne znaczenie ma poszanowanie zasady równego traktowania stron Umowy, polegające na równomiernym rozłożeniu uprawnień, obowiązków i ryzyk wynikających ze stosunku najmu”. Zasada równego traktowania? Naprawdę? Przeważająca większość znanych mi umów najmu lokalu w galerii handlowej zabezpiecza wyłącznie jedną stroną – wynajmującego. Na kilkudziesięciu stronach są głównie prawa wynajmującego i obowiązki najemcy. Zasada równego traktowania jest dobrym postulatem, ale chyba jeszcze musimy poczekać na jej urzeczywistnienie w umowach najmu.

Powyższe fragmenty „Kodeksu dobrych praktyk” to oczywiście jedynie niewielka część zamieszczonych tam zaleceń. Jednakże mam nieodparte wrażenie, że postanowienia tego „Kodeksu” nie wpłynęły zbytnio na rynek najmu lokali w centrach handlowych. Przynajmniej patrząc na umowy, z którymi przychodzą do mnie najemcy bądź potencjalni najemcy.

Dariusz Mojecki

Radca prawny

Kraków